《海南经济特区物业管理条例》解读新闻发布会

《海南经济特区物业管理条例》解读新闻发布会

（2021年6月15日）

陈曦：女士们、先生们，上午好！欢迎大家出席海南省新闻办今天组织召开的新闻发布会。物业管理与广大人民群众生产生活息息相关，今天的发布会内容主要是解读《海南经济特区物业管理条例》。出席今天发布会的嘉宾有：海南省住房和城乡建设厅总工程师林诗辉先生，海南省住房和城乡建设厅房地产市场监管处处长王智先生，海南省人大常委会法工委规章备案处处长林崇高先生，请他们介绍有关情况，并回答大家关心的问题。首先，请林诗辉先生作介绍。

林诗辉：谢谢主持人，各位新闻媒体，朋友们，大家上午好！下面我向大家介绍新出台的《海南经济特区物业管理条例》的有关情况。

物业管理与广大人民群众生产生活息息相关，是重大的民生问题，也是社区治理的重要组成部分。《海南经济特区物业管理条例》自2011年1月1日起实施，在规范行业管理、加强政府监管、指导业主自治等诸多方面进行了有益探索与实践，并取得了积极成效。但是，随着经济社会的快速发展，社区治理要求不断提升，物业管理行业也出现了很多新问题和新矛盾。为顺应新时代物业管理发展需要，有效化解物业矛盾纠纷，打造共建共治共享的社会治理格局，2018年我们启动《条例》修订工作。通过充分调研借鉴省内外物业管理的经验与做法，多次广泛征求各部门和社会各界意见，依据《民法典》、《物业管理条例》等法律法规以及国家有关物业管理文件精神，我们对《条例》进行了全面修订，今年6月1日经省六届人大常委会第二十八次会议审议通过，自11月1日起施行。

我们始终坚持以人民为中心的发展思想，通过加强物业管理制度建设，不断满足人民日益增长的美好生活需要，形成有效的社区治理和良好的小区秩序。此次《条例》修订坚持问题导向，着力解决物业管理中的焦点和难点问题，主要包括业主大会成立难、业主委员会监管难、提升物业服务质量难、住宅专项维修资金交存使用难等。围绕这些难点痛点，《条例》在加强党建引领和政府监管、规范业主大会和业主委员会运作、提升物业服务质量保障业主合法权益、规范物业使用和维护以及明确物业管理违法行为的法律责任等方面有针对性的创新和改进。

《条例》共计七章八十一条，包括总则、物业管理区域、业主和业主组织、物业管理服务、物业的使用与维护、法律责任和附则。《条例》的实施，以法治化方式推进海南自由贸易港建设，将进一步提升自贸港社区治理能力，促进物业管理行业健康发展，为广大业主营造安全、文明、和谐、美好的幸福家园，实现住有宜居。下面我具体对五个方面对《条例》进行解读。

一、加强党建引领和政府监管方面

一是以党建引领提升物业管理水平。《条例》明确规定推动在业主委员会、物业服务人中建立党组织，发挥党建引领作用。建立党建引领下的社区居民委员会、业主委员会、物业服务企业协调运行机制，充分调动居民参与积极性，加强社区治理。

二是明确政府各部门职责加强政府监管与服务。《条例》明确了物业主管部门等相关部门在物业管理中的职责，并要求物业管理行业组织依法加强行业自律管理，规范行业行为。

三是推动物业管理重心下移。明确街道办事处、乡镇人民政府和居（村）委员会在物业管理中指导、协助、监督职责，并规定县级人民政府应当在街道办事处、乡镇人民政府配备专（兼）职物业管理工作人员。

二、规范业主大会和业主委员会运作方面

一是着力解决业主大会成立难问题。通过降低首次业主大会召开的条件、增加业主大会的表决形式、明确召开业主大会流程、加强筹备工作指导等，推动业主大会成立。

二是加强对业委会监管。为了切实规范业主委员会的运行，《条例》通过列举方式规定业主委员会委员的禁止行为以及委员职务终止的相关情况，并强化业主委员会履职信息公开，保障业主知情权和监督权。

三、提升物业服务质量保障业主合法权益方面

为了规范物业服务人的行为，《条例》规定以下举措：一是规范前期物业服务人选聘，要求通过省人民政府公共资源交易平台采用招投标方式选聘前期物业服务人，明确不同情形下选聘招标方式，并限定了前期物业服务合同期限。二是通过列举方式，明确物业服务人应在物业管理区域内显着位置公示的相关物业管理信息，便于全体业主对物业服务人的监督。三是规范物业服务人退出行为，物业服务人不得以业主欠交物业费、对业主共同决定有异议等理由拒绝办理移交手续、退出物业管理区域。四是通过列举方式明确物业服务人应当履行的合同义务和法定责任，并要求市、县、自治县人民政府物业管理主管部门应当发布物业服务清单，明确物业服务内容和标准。五是加强对业主共有部分经营收益的监管，规定利用业主共有部分进行经营所得收入扣除合理成本后的收益，归全体业主共有，进一步保障业主合法权益。

四、规范物业使用和维护方面

《条例》明确了物业管理区域专业经营设施设备维护管理责任，一是规定物业管理区域内，供水、供电、供气等专业经营单位应当向最终用户收取使用费用。专业经营单位委托物业服务人代收代交的，应当签订协议，不得强制物业服务人无偿代收代交相关费用，不得因物业服务人拒绝代收代交相关费用而停止向最终用户提供服务。二是进一步规范住宅专项维修基金交存和使用管理，明确在办理不动产首次登记时尚未出售的物业，由建设单位一次性交存首期住宅专项维修资金，在出售时向业主收取，并规定了住宅专项维修资金的一般使用程序和紧急动用的七种具体情形。

五、明确物业管理违法行为的法律责任方面

《条例》针对各项管理规定，相应增加和完善处罚内容，进一步明确建设单位、物业服务人、业主委员会等各方违法行为的法律责任。如物业服务人、业主委员会委员违反条例规定，挪用或者侵占业主共有部分收益的，责令返还被挪用或者侵占的共有部分收益，给予警告，没收违法所得，并处挪用或者侵占金额二倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。物业服务人违反条例规定，拒绝退出物业管理区域、拒绝办理移交手续的，责令其限期退出、移交；逾期仍不退出、移交的，按照逾期天数处于相应的罚款；构成治安管理处罚的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚法》处罚。我的解读完了，谢谢大家！

陈曦：感谢您的解读。下面进入记者提问环节，提问时请记者通报一下所代表的新闻机构。现在开始提问。

海南广电国际传播融媒体中心：业主大会成立难一直是物业管理的难题，《条例》从哪些方面破解这一难题？

林崇高：这位记者朋友提的问题是我们这次《条例》修改中要解决的问题清单中的一个重要问题。这次《条例》的修改坚持以问题为导向，主要从以下几个方面着手解决这一难题：

一是降低首次业主大会成立的门槛。《条例》明确，物业管理区域符合“房屋已出售且交付业主的专有部分面积达到建筑物总面积二分之一以上”或者“首套房屋出售并交付使用满两年”这两种情形之一的，可以召开首次业主大会会议，选举业主委员会。同时规定，符合以上条件的，建设单位应当申请成立首次业主大会会议筹备组，业主可以提出书面申请，街道办事处、乡镇人民政府也可以根据物业管理区域实际情况主动组建筹备组。

二是增加业主大会的表决形式。我省部分小区属于候鸟型小区，业主居住季节性较强，传统的书面征求意见的方式一定程度上制约了业主参与小区管理的权利。为解决这一难题，《条例》明确规定，在确认业主身份的前提下，以手机短信、微信、电子邮件等形式征求业主意见的，视为书面征求意见。

三是建立业主决策信息服务平台。《条例》要求县级以上人民政府物业管理主管部门应当逐步建立业主决策信息服务平台，供业主、业主委员会和业主大会免费使用，用信息化手段解决业主特别是业主大会召集中的决策事项。谢谢！

海南日报：业主委员会是业主大会的执行机构，《条例》如何规范业主委员会的运行？谢谢。

王智：感谢您的提问。针对业主委员会运行存在的权利边界不清晰、运行不规范、权责不对等的问题，《条例》从以下几个方面作了规范：

一是明确业主委员会公布公示义务。《条例》规定，业主委员会应当每年向业主公布业主共有部分经营与收益、住宅专项维修资金使用、经费开支等信息，公示业主委员会委员交纳物业服务费用情况、车位（车库）使用情况，保障业主的知情权和监督权。

二是建立业主委员会备案制度。《条例》规定，业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持委员名单及相关资料、业主大会会议表决结果及决议等材料向所在地街道办事处、乡镇人民政府备案。

三是规定业主委员会委员的禁止性行为。《条例》以列举的方式明确业主委员会委员的禁止性行为，如：侵占、挪用业主共有部分收益，擅自与物业服务人签订物业服务合同，泄露业主信息等。同时，《条例》规定了业主委员会委员挪用或者侵占业主共有部分收益的法律责任。

四是建立经济责任审计制度。《条例》规定，经业主大会决定，可以对业主委员会主任任期和离任实行经济责任审计。

五是明确业主委员会换届选举的程序。《条例》规定，业主委员会任期届满逾期未进行换届选举的，所在地县级人民政府物业管理主管部门应当成立换届小组，召集业主大会会议，重新选举业主委员会。谢谢！

海口网：《条例》对加强物业服务人的监管作了哪些规定？

王智：感谢您的提问。对物业服务人员监管也是《条例》的一项重要内容，针对物业服务人不按照合同约定提供服务，损害业主合法权益等问题，《条例》从以下几个方面进一步规范了物业服务人的行为：

一是明确物业服务人的义务。《条例》明确，物业服务人应当按照物业服务合同的约定提供物业服务，并做好物业维修、养护和更新，建立健全安全防范制度，维护物业管理区域环境卫生，不得泄露业主信息等。

二是强化物业服务人的信息公示义务。为了减少和化解物业服务人与业主因物业管理信息不对称产生的矛盾，进一步保障业主的知情权，《条例》规定，物业服务人应当公示、及时更新物业管理的相关信息，并通过短信、微信等形式告知全体业主。同时要求物业服务人听取业主意见和建议，接受业主监督，每年向业主大会、业主委员会报告工作情况。

三是规范物业服务人的退出。因物业服务人拒绝退出产生的物业纠纷时有发生，严重影响业主正常生活。为了规范物业服务市场秩序，维护各方主体的合法权益，《条例》明确，物业服务合同的权利义务终止后，物业服务人不得以业主欠交物业费、对业主共同决定有异议等理由拒绝办理移交手续、退出物业管理区域。同时，进一步明确了业主的救济方式，规定业主有权拒付物业服务合同权利义务终止后的物业服务费；业主委员会或者业主可以请求县级人民政府物业管理主管部门、街道办事处、乡镇人民政府责令原物业服务人退出物业管理区域，并可以向辖区内公安机关请求协助，或者依法向人民法院提起诉讼。谢谢！

人民网：业主共有部分经营收益是群众关心的热点问题，《条例》对此作了哪些规定？

林崇高：业主共有部分经营收益被物业服务人挪用、侵占引发的矛盾比较突出，为了保护业主的共同利益，《条例》作了以下规定：

一是应当依法决定利用业主共有部分进行经营。规定业主大会成立前，利用业主共有部分进行经营的，应当在临时管理规约中予以明示或者由业主共同决定；业主大会成立后，应当经业主大会同意。

二是明确收益归属，从账目、账户方面加强监管。规定利用业主共有部分进行经营所得收入扣除合理成本后的收益，归全体业主共有，并应当单独列账或者设立单独账户，或者由业主委员会与物业服务人设立共管账户。

三是建立审计制度。规定业主大会、业主委员会可以对业主共有部分经营收益的使用情况进行审计。

四是明确挪用、侵占的法律责任。《条例》规定，物业服务人、业主委员会委员挪用或者侵占业主共有部分收益的，由县级以上人民政府物业管理主管部门责令返还被挪用或者侵占的共有部分收益，给予警告，没收违法所得，并处挪用或者侵占金额二倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

国际旅游岛商报：住宅专项维修资金的交存和使用是广大业主关心的切身利益问题，请问《条例》作了哪些规定？

王智：感谢您的提问。针对住宅专项维修资金管理难、交存难、使用难的问题，《条例》从以下几个方面规范了对住宅专项维修资金的管理和使用：

一是实行分级账户管理。《条例》规定，住宅专项维修资金实行专户存储，以物业管理区域为单位设账，并按照幢、房屋户门号分级设分户账。未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按照房屋户门号设分户账。

二是明确建设单位的首期交存义务。《条例》明确，在办理不动产首次登记时尚未出售的物业，由建设单位一次性交存首期住宅专项维修资金，并在出售时向业主收取。同时规定不动产登记机构在办理不动产首次登记时，应当核验专项维修资金交存情况。

三是规范住宅专项维修资金的一般使用程序。《条例》规定，维修、更新、改造业主共用部分，需要使用住宅专项维修资金的，业主委员会、物业服务人或者相关业主可以提出使用建议，经业主依法共同决定后，由市、县、自治县人民政府物业管理主管部门审核同意列支。

四是明确紧急动用的条件，细化动用程序。实践中群众普遍反映，住宅专项维修资金申请过程繁琐、周期长，在发生紧急情况下，物业共用部分及相关设施设备无法得到及时维护，严重影响业主的日常生活。为此，《条例》规定七种危及房屋安全和人身财产安全的情况，可以紧急动用住宅专项维修资金。如：消防设施设备严重损坏、电梯故障严重影响业主生活或者危及人身安全的；屋面、外墙损坏造成严重渗漏的；楼体外立面或者楼梯间、公共走廊的瓷砖等装饰层发生脱落或者存在脱落危险，危及人身财产安全的等。同时，《条例》细化了紧急动用程序，规定业主大会成立前，由物业服务人或者相关业主申请，物业管理主管部门审核同意后列支；业主大会成立后，由业主大会或者业主委员会申请，物业管理主管部门审核同意后列支。谢谢！

陈曦：好，感谢您的回答，由于时间的关系，今天的发布会到此结束，谢谢各位！